Birden fazla kişinin aynı taşınır veya taşınmaz mal üzerinde pay sahibi olması, uygulamada gündelik hayatı zorlaştıran uyuşmazlıklara sıkça yol açar. Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın mirasçılar arasında ortak kalması, birlikte satın alınan bir arsanın paydaşlar arasında anlaşmazlığa konu olması gibi durumlarda, paydaşlardan her biri bu ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. İşte bu talebin hukuki karşılığı ortaklığın giderilmesi davasıdır; eski hukuk terminolojisinde “izale-i şuyu” olarak da anılan bu dava türü, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malın paydaşlar arasında paylaştırılmasını veya satılarak bedelinin bölüştürülmesini sağlayan bağımsız bir dava tipidir.
Ortaklığın Giderilmesinin Hukuki Dayanağı
Ortaklığın giderilmesi davasının temel dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698 ila 700. maddeleridir. TMK m.698’e göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Bu hak, hukuki bir işlemle en çok on yıllık bir süre için sınırlandırılabilir; ancak bu sınırlamanın dışında paylaşma isteme hakkı, paydaşlığın doğasından kaynaklanan ve vazgeçilmesi mümkün olmayan bir haktır. TMK m.699, ortaklığın malın aynen bölüştürülmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması suretiyle giderileceğini düzenler; TMK m.700 ise satış yoluyla giderilme halinde elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılacağını hükme bağlar.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturan mülkiyet ilişkisi, paylı mülkiyet ya da elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet biçiminde olabilir. Paylı mülkiyette her paydaşın payı belirli ve bağımsızdır; paydaş, kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise, tipik örneği miras ortaklığı olmak üzere, ortakların malın tamamı üzerinde belirlenmemiş ve bölünmemiş bir hakkı bulunur; hiçbir ortak tek başına belirli bir pay üzerinde tasarrufta bulunamaz. Uygulamada mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde, dava açılmadan önce çoğu zaman önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi talep edilir; ancak Yargıtay içtihatları, doğrudan elbirliği mülkiyetine tabi mallar hakkında da ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini kabul etmektedir. Bu durumda mahkeme, davayı görürken öncelikle mirasçılık sıfatını ve payların oranını tespit eder, ardından paylaşım veya satış aşamasına geçer.
Dava Şartları ve Zorunlu Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında paylı ya da elbirliği mülkiyeti biçiminde bir ortaklık ilişkisinin bulunması ve bu ortaklığı sürdürme yönünde kanuni ya da sözleşmesel bir engelin bulunmaması gerekir. Bunun yanı sıra, 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verecektir; bu nedenle dava dilekçesine arabuluculuk sürecinin sonunda düzenlenen son tutanağın eklenmesi zorunludur. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 öncesinde açılmış davalar bakımından uygulanmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava konusu malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, davacı bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde davasını açabilir ve mahkeme, diğer yerlerdeki taşınmazlar hakkında da görevli ve yetkili hâle gelir. Taşınır mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında ise genel yetki kuralları uygulama alanı bulur.
Tarafları: Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği tüm paydaşları ilgilendiren bir dava olduğundan, davacı paydaş dışındaki bütün paydaşların davalı sıfatıyla davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu durum, usul hukukunda “mecburi dava arkadaşlığı” olarak adlandırılır ve tapu kaydında paydaş görünen herkese husumet yöneltilmeden açılan bir davada mahkemenin işin esasına girmesi mümkün değildir. Uygulamada dava açılırken tapu kaydının güncel hâlinin getirtilmesi, tüm paydaşların eksiksiz olarak davaya dahil edilmesi bakımından büyük önem taşır; zira taraf eksikliği tespit edildiğinde mahkeme, davacıya eksikliği tamamlaması için süre verir ve bu süre içinde tamamlanmayan taraf eksikliği davanın reddiyle sonuçlanabilir.
Giderilme Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Giderilme
Ortaklık, kanunda öngörülen iki yöntemden biriyle giderilir. Aynen taksimde, dava konusu mal fiilen bölünerek her paydaşa payı oranında bir kısım tahsis edilir; bu yöntem özellikle payların bağımsız bölümlere veya parsellere ayrılmaya elverişli olduğu taşınmazlarda uygulanır. Satış yoluyla giderilmede ise mal, açık artırma yoluyla satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Uygulamada ve yerleşik içtihatlarda kabul edilen ilke, mahkemenin öncelikle aynen taksim imkânını araştırmakla yükümlü olduğudur; keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla taşınmazın fiziki olarak bölünmeye veya üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığı değerlendirilir. Aynen taksimin mümkün olmadığı, payların önemli değer kaybına uğrayacağı ya da tarafların bu yönde ortak talebinin bulunduğu hâllerde mahkeme satış yoluyla giderilmeye karar verir.
Satış Usulü ve Bedelin Paylaştırılması
Satış yoluyla giderilmesine karar verilen ortaklıklarda satış işlemi, mahkemenin belirlediği yer ve şartlarda icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Satış bedeli, öncelikle varsa dava ve satış giderleri düşüldükten sonra, paydaşlar arasında tapudaki payları oranında dağıtılır. Paydaşlardan birinin talebi üzerine mahkeme, satışın paydaşlar arasında yapılmasına da karar verebilir; bu durumda satışa yalnızca o taşınmazın paydaşları katılabilir ve üçüncü kişilerin satışa katılımı engellenmiş olur.
Yargıtay İçtihatlarında Ortaklığın Giderilmesi
Konuya ilişkin yerleşik içtihatlar, davanın açılabilmesi için mülkiyetin mutlaka paylı mülkiyet şeklinde olmasının aranmayacağını ortaya koymaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 11.05.1998 tarihli, 1998/4001 esas ve 1998/4018 karar sayılı ilamında, ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi ve bu konuda karar verilebilmesi için paydaşlığın müşterek mülkiyet şeklinde bulunmasının veya müşterek mülkiyete dönüşmüş olmasının şart olmadığı, elbirliği mülkiyetine tabi mallar bakımından da bu davanın açılabileceği vurgulanmıştır. Bu içtihat, miras yoluyla intikal eden ve henüz paylaşılmamış mallarda mirasçıların doğrudan ortaklığın giderilmesini talep edebilmesinin önünü açması bakımından uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Satış sürecinin usulüne uygunluğu bakımından ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.03.2011 tarihli, 2010/12908 esas ve 2011/2349 karar sayılı kararı yol göstericidir. Kararda, tüm paydaşların onayı alınmadan gerçekleştirilen bir satış işleminin hukuka aykırı olduğu kabul edilerek bozma kararı verilmiştir. Bu içtihat, satış aşamasında dahi paydaşların menfaatlerinin korunması gerektiğini, mahkemenin ve icra dairesinin satışın her aşamasında usul kurallarına titizlikle uyması gerektiğini göstermektedir. Aynı doğrultuda, mahkemelerin bilirkişi incelemesi yaptırmaksızın veya aynen taksim imkânını araştırmaksızın doğrudan satışa hükmetmesi de üst mahkeme denetiminde bozma sebebi olarak kabul edilmektedir; zira aynen taksim imkânının varlığına rağmen satışa karar verilmesi, paydaşların mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Hâller
Kanun, bazı durumlarda paydaşların paylaşma isteme hakkını kullanmasını sınırlandırmıştır. Öncelikle, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması hâlinde, örneğin bir apartmanın ortak kullanım alanlarında olduğu gibi, paydaşlar ortaklığın giderilmesini isteyemez. Aynı şekilde paydaşlar arasında yapılan ve en çok on yıl süreyle geçerli olabilecek bir paylaşmama sözleşmesi bulunuyorsa, bu süre dolmadan ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda da, bağımsız bölümler zaten ayrı tapularla temsil edildiğinden, ortak alanlar için ayrı bir ortaklığın giderilmesi davası açılması kural olarak mümkün değildir. Bu sınırlamalar, paylı mülkiyetin ekonomik ve sosyal işlevini koruma amacına hizmet etmektedir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar
Uygulamada en sık karşılaşılan sorunların başında, tapu kaydındaki tüm paydaşların davaya dahil edilmemesi nedeniyle ortaya çıkan taraf eksiklikleri gelmektedir; özellikle mirasçılık ilişkilerinin karmaşık olduğu dosyalarda bazı mirasçıların dava dışı bırakılması, yargılamanın uzamasına yol açmaktadır. Bir diğer sorun, zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmemesi veya son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesidir; bu eksiklik, davanın dava şartı yokluğundan reddedilmesi riskini doğurur. Ayrıca, bilirkişi raporlarının taşınmazın aynen taksime elverişliliğini yeterince değerlendirmeden hazırlanması da uygulamada sıkça karşılaşılan ve üst mahkeme incelemesinde bozma sebebi oluşturan bir eksikliktir.
Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davaları, tarafların karşılıklı menfaatinin bulunduğu ve kural olarak taraflardan hiçbirinin tam anlamıyla haklı veya haksız sayılmadığı özel bir dava türü olarak kabul edilir. Bu nedenle uygulamada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davayı kazanan-kaybeden ayrımı yapılmaksızın paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Bu ilke, ortaklığın giderilmesi davasının niteliği gereği çekişmesiz yargı işlerine yakın bir özellik taşımasından kaynaklanır; zira dava, paydaşlardan birinin diğerine karşı bir hak iddiasından çok, ortak bir hukuki durumun sona erdirilmesini amaçlamaktadır. Bununla birlikte, davaya karşı çıkan veya sürecin uzamasına sebebiyet veren bir paydaşın kusurlu davranışının bulunması hâlinde, mahkeme giderlerin paylaştırılmasında bu hususu da gözetebilir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşlar arasındaki ortaklığını sona erdiren, TMK m.698-700 hükümlerine dayanan bağımsız bir dava türüdür. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen ve taşınmazın bulunduğu yerde açılması gereken bu davada, tüm paydaşların zorunlu dava arkadaşı olarak davaya dahil edilmesi ve 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekmektedir. Mahkeme, ortaklığı öncelikle aynen taksim yoluyla, bunun mümkün olmadığı hâllerde ise satış yoluyla giderir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, hem davanın açılabilirliği hem de satış sürecinin usulüne uygunluğu bakımından paydaşların haklarının korunmasına büyük önem atfetmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hukukunun uygulamada en sık başvurulan ve usul kurallarına titizlikle uyulmasını gerektiren kurumlarından biri olmaya devam etmektedir. Paydaşlar arasındaki fiilî anlaşmazlıkların hukuki bir zeminde ve kesin biçimde çözüme kavuşturulması bakımından bu dava türü, mülkiyet hakkının barışçıl ve düzenli biçimde kullanılmasını sağlayan vazgeçilmez bir hukuki araç olma niteliğini korumaktadır.
Özetle ortaklığın giderilmesi sürecinde doğru hukuki yolun ve sürelerin titizlikle takip edilmesi, hak kaybını önlemek açısından belirleyicidir.
İlgili makaleler: Muris Muvazaası ve Kentsel Dönüşüm Hukuku.
Yürürlükteki güncel kanun metinlerine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir olaya ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Aktarılan mahkeme kararları örnek niteliğinde olup her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebilir. Güncel mevzuat ve içtihatlar ışığında sağlıklı bir değerlendirme için mutlaka bir avukata danışılmalıdır.